El auge del comercio electrónico ha convertido al mercado inmobiliario industrial en uno de los sectores con mayor potencial de crecimiento en México. A pesar de la incertidumbre provocada por la guerra arancelaria entre Estados Unidos y otros países, el e-commerce se ha consolidado como motor de demanda de espacios logísticos, especialmente en la llamada última milla, la fase final de entrega de productos al consumidor.
Expertos prevén que este impulso podría prolongar el auge industrial por al menos 20 años, con efectos económicos significativos a nivel nacional.
Inversión histórica en logística de última milla
De acuerdo con Carlos Gutiérrez, cofundador de Artha Capital, la tendencia digital del consumo exige una red más cercana y eficiente. Por cada mil millones de dólares que se gasta en e-commerce, se requieren 1.5 millones de pies cuadrados de infraestructura. En México, la inversión en logística de última milla pasará de 47 mil millones a 177 mil millones de dólares en la próxima década.
Mario Berlanga, CEO de ProximityParks, subrayó que México tiene aún gran potencial de expansión, ya que actualmente suma una superficie industrial similar a la de una sola ciudad como Dallas, a pesar de tener un mercado de consumo más fuerte.
¿Cuándo se evidenció este crecimiento?
El fenómeno no es nuevo. Desde la pandemia, el país ha vivido un repunte acelerado en la demanda de naves industriales, con vacancias históricamente bajas. Solo en el primer trimestre de 2025, el 97 % de la superficie industrial comercializada en Ciudad de México y su zona metropolitana fue destinada a logística, de acuerdo con CBRE México.
Este indicador refleja un cambio estructural en los patrones de consumo y distribución, lo que plantea desafíos logísticos que deben ser atendidos con infraestructura moderna y eficiente.
La Ciudad de México, como centro neurálgico de consumo, lidera la demanda de espacios logísticos. No obstante, otros polos industriales del país como Guadalajara, Monterrey y el Bajío también juegan un rol fundamental. Según Berlanga, aunque la capital tiene 11 veces más espacio industrial que Chicago, aún puede expandirse para aprovechar mejor su potencial como hub logístico.
México cuenta con un inventario de 98.3 millones de metros cuadrados en naves industriales, pero solo con una disponibilidad del 6 %, lo que indica espacio para nuevas inversiones.
Una oportunidad para el desarrollo económico nacional
El crecimiento del e-commerce representa una oportunidad estratégica para fortalecer la economía mexicana. Especialistas como Álvaro Echeverría, fundador de SimpliRoute, advierten que si México no acelera su transformación logística, otros países podrían captar la reubicación de industrias.
Además, ante las presiones comerciales de EE. UU. para relocalizar empresas, México mantiene una ventaja competitiva clave: mano de obra calificada y costos accesibles. Según Bruno Martínez, presidente de la Asociación de Parques Industriales de Jalisco, recrear esa infraestructura en EE. UU. podría tardar décadas.
México como líder en la cadena de suministro de América
Fortalecer el mercado inmobiliario industrial y la logística de última milla es clave para posicionar a México como socio estratégico en la cadena de suministro de Norteamérica. Además de responder a la demanda del consumidor digital, este sector impulsa empleo, inversión extranjera y desarrollo regional.
El país está en una coyuntura única: con el T-MEC como respaldo comercial, una geografía estratégica y una creciente demanda digital, México puede capitalizar el auge del e-commerce para sostener un crecimiento económico de largo plazo.
El crecimiento del e-commerce no solo está cambiando la forma en que compramos, está transformando el futuro industrial de México. Con visión, inversión y colaboración entre el sector público y privado, el país puede aprovechar esta ola para consolidarse como el corazón logístico de América. El momento es ahora, y la última milla puede ser el primer gran paso hacia una nueva era económica para México.
Vía El Financiero